Reparto actual de los gastos de constitucion de las hipotecas y su influencia en el consumidor

Abstract

Resumen: Respecto del punto segundo de este trabajo, que trata sobre el reparto del pago de los gastos hipotecarios, en el momento actual los particulares deben abonar los gastos por la comisión de apertura, los gastos de tasación, la cuota fija del impuesto de actos jurídicos documentados y los gastos de gestoría. Por su parte, las entidades de crédito, es decir, los bancos, tienen que abonar pagar la mitad de la cuota fija y toda la cuota variable del impuesto de actos jurídicos documentados, los gastos notariales y los gastos de la inscripción en el registro de la propiedad. A estos gastos, se les debe añadir además los gastos correspondientes a las costas procesales, de las que también se tiene que hacer cargo la entidad de crédito. Este reparto establece una situación mas equitativa que la que hemos conocido hasta ahora, de forma que las entidades de crédito se hacen cargo de mas gastos que los consumidores, considerándose una protección real y efectiva del consumidor medio en este sentido. Por otra parte, el punto tercero explica los gastos hipotecarios que pueden reclamarse, ya que actualmente se hace cargo de estos las entidades de crédito y no los particulares, de ahí la posibilidad de dicha reclamación. Es importante tener en cuenta que solo se van a poder reclamar los gastos de constitución de las hipotecas de hasta cuatro años atrás, por lo que la retroactividad no es completa. Concretamente, se va a poder reclamar la totalidad de los gastos por la inscripción en el registro de la propiedad, y la mitad de los gastos de gestoría y de notaria. Junto con estos, los gastos de tasación podrán reclamarse si existiera una tasación previa y actualizada del inmueble en cuestión, de forma que dicha tasación fuese una condición por parte de la entidad de crédito, y, por tanto, tendría que hacerse cargo de este gasto. De forma, que no se van a poder reclamar los gastos correspondientes al impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El procedimiento actual de reclamación de los gastos hipotecarios anteriores es la interposición de reclamación ordinaria ante la entidad de crédito, o bien interponer una demanda ante el juzgado provincial especializado en cláusulas abusivas. Con ello, se llega al cuarto punto del trabajo, correspondiente al análisis de la nueva ley hipotecaria en lo tocante al reparto de los gastos hipotecarios, analizando los puntos mas importantes, que son los siguientes: 1.Mayores restricciones económicas a la hora de conceder las hipotecas, de forma que no se la concedan a aquellos particulares que saben desde un principio que no van a poder pagar. 2.Más información acerca de en que consiste cada hipoteca, y sus condiciones. 3.Posibilidad de negociación entre particular y entidad de crédito a cerca de dichas condiciones, e incluso, posibilidad de cambiarse a aquellas entidades que tengan condicionas mas beneficiosas para cada caso concreto. 4. La eliminación de las cláusulas suelo, así como la posibilidad de las daciones en pago, que se harán de forma voluntaria por el particular, de forma que quedara a la libre negociación de las partes. Por otra parte, el punto quinto de este trabajo analiza la influencia de las decisiones económicas tomadas durante el periodo del confinamiento y durante el periodo posterior al confinamiento, con una influencia notable en el pago de los gastos de constitución y de las hipotecas. He de destacar, principalmente, la moratoria en el pago de estas, como método de retraso temporal para el pago de las cantidades de las hipotecas, y otras medidas mas excepcionales como son la carencia total o parcial de las hipotecas, más un análisis extenso de sus requisitos, y de las consecuencias prácticas sociales y económicas tanto a nivel externo como a nivel europeo. El punto sexto, que establece una pequeña determinación a cerca de que son las cláusulas IRPH, cuál es su problemática, y que situación actual tenemos en base a las indecisiones de los tribunales diligentes tanto a nivel interno como a nivel europeo por razón de esta materia. Aunque no es una materia que se introduzca puramente en los gastos de constitución de las hipotecas, esta directamente relacionada con las mismas, principalmente, con las clausulas suelo. Por último, el punto séptimo de este trabajo, dedicado a una serie de conclusiones a raíz de todo lo expuesto anteriormente, de carácter personal y subjetivo, con una serie de reflexiones tanto del momento presente en cuanto a la protección efectiva del consumidor, como en el planteamiento de circunstancias futuras.

Abstract: Regarding the second point of this work, which deals with the distribution of the payment of mortgage expenses, at the present time individuals must pay the expenses for the opening commission, the appraisal expenses, the fixed fee of the tax of documented legal acts and management expenses. For their part, credit institutions, that is, banks, have to pay half of the fixed fee and all the variable fee of the tax on documented legal acts, the notarial expenses and the expenses of the registration in the registry of the property. To these expenses, the expenses corresponding to the procedural costs must also be added, which the credit institution also must bear. This distribution establishes a more equitable situation than the one we have known so far, in such a way that credit institutions are responsible for more expenses than consumers, considering a real and effective protection of the average consumer in this sense. On the other hand, the third point explains the mortgage expenses that they can claim, since they are currently in charge of these credit institutions and not individuals, hence the possibility of such a claim. It is important to bear in mind that you will only be able to claim the expenses of setting up mortgages up to four years ago, so retroactivity is not complete. Specifically, it will be possible to claim all of the expenses for the registration in the property registry, and half of the expenses of agency and notary. Together with these, the appraisal expenses may be claimed if there was a previous and updated appraisal of the property in question, so that said appraisal was a condition on the part of the credit institution, and, therefore, it would have to bear this expense. Thus, the expenses corresponding to the Documented Legal Acts tax cannot be claimed. The current procedure for claiming the previous mortgage expenses is to file an ordinary claim with the credit institution, or to file a lawsuit before the provincial court specialized in abusive clauses. With this, the fourth point of the work is reached, corresponding to the analysis of the new mortgage law regarding the distribution of mortgage expenses, analyzing the most important points, which are the following: 1. Greater economic restrictions when granting mortgages, so that they are not granted to those individuals who know from the beginning that they will not be able to pay. 2.More information about what each mortgage consists of, and its conditions. 3. Possibility of negotiation between a private individual and a credit institution about said conditions, and even the possibility of switching to those entities that have more beneficial conditions for each specific case. 4. The elimination of the floor clauses, as well as the possibility of other figures by the payment, which will be made voluntarily by the individual, so that it will be left to the free negotiation of the parties. On the other hand, the fifth point of this work analyzes the influence of the economic decisions made during the confinement period and during the post-confinement period, with a notable influence on the payment of incorporation expenses and mortgages. I have to highlight, mainly, the moratorium on the payment of these, as a method of temporary delay for the payment of the mortgage amounts, and other more exceptional measures such as the total or partial lack of mortgages, plus an extensive analysis of its requirements, and the practical social and economic consequences both externally and at European level. The sixth point, which establishes a small determination about what the IRPH clauses are, what their problems are, and what current situation we have based on the indecisions of diligent courts both internally and at European level due to this matter. Although it is not a matter that is introduced purely in the expenses of constitution of mortgages, it is causally related to them, mainly, with the ground clauses. Finally, the seventh point of this work, dedicated to a series of conclusions because of all the above, of a personal and subjective nature, with a series of reflections both on the present moment in terms of effective consumer protection, and on the approach of future circumstances.